“稳地价”的新逻辑

“稳地价”不是让当前的地价稳住，而是要在源头上控制住地方“炒地皮”的行为，还原土地的公共属性价值。

李宇嘉

前几天，我参加了一个开发商在珠三角某市的新项目发布会。这个项目的品质很高，整体低密度下打造高低配的湖景房，视野景观很不错，户型设计很新颖，每一栋均配有架空层泛会所，园林景观设计比较“匠心”，看了以后还是挺心动的，怪不得现场观摩的人都想买一套。

当我问到购房客户来自哪里时，项目营销负责人告诉我，从诚意登记来看，主要来自深圳外溢出来的购房需求。深圳居民之所以跑到这里买房，主要是因为他们在深圳根本就买不起，到距离深圳很近的这个城市买房，也算是扎根大湾区了。至于本地需求，负责人坦承，除了一些民企老板、换房的业主外，本地人群买得起的很少，新市民等刚需就更探不着了。

今年，这个城市再次升级限购政策，外地人买房要连续缴纳一年社保，这就把很多购买力挡在外面了，商品房销售量就迅速走低了。其实，这是当下很多城市的尴尬。表面上看，即便房价一涨再涨，但楼市还是很火，但一看交易结构，除了有钱的投资客、换房的人群外，刚需客已经很少了。这就是为什么新房供应越来越“大户型化”了，小户型的房子反而供应少。

不明就里的人还以为，住房消费升级了呢！当然，确实有消费升级的部分，但更多的是有钱人的资产配置，户型越大就越受欢迎。由于单价很高，小户型的总价低不了，刚需也买不起，开发商干脆就不供应了。所以，这就不难理解，为什么要大力发展保障性租赁住房、发展共有产权住房，就是要通过体面的租赁，降低购房门槛，让新市民等刚需能够在城市稳定下来。

这样，一方面能将中短期的购房需求分流掉，缓解购房压力和在大城市“扎根难”的焦虑，不要让所有人都一下子涌向商品房市场这个赛道，房价自然就不会涨得那么快；另一方面，新市民和无房户等刚需能看到安居乐业的希望，未来楼市才能有可持续发展的动力。不然的话，楼市当前这种畸形的供求结构、运行逻辑继续演绎下去，这是多么危险的一种局面。

当然，更重要的还是供给端的改革。近期，业内正在形成这样一种共识，政府这一次调控房地产就和严打课外教育培训、治理平台经济垄断、规范学校区域房一样，就是要在关系民生的重要行业和领域，把居高不下的消费成本打下去，特别是要把生育、养育、教育的相关成本降下来。这样，才能让内需潜力发挥出来，才能让生育率提振起来，才能有效遏制社会老龄化的趋势。

要回归“居住属性、房住不炒”，房地产领域也要把高成本打下来，这是供给端“真发力”的关键。上周有传言称，热点城市土地出让规则大调整，拍地限定最高溢价率不得超过15%；达到地价上限后，通过摇号、一次性报价和“竞品质”，决定土地的归属；不得通过调高出让底价和竞配建等方式变相推高房价。不符合规则的，全部中止出让，按新规修订后再挂出来。

这是个重大的信号。过去的模式下，地价竞拍到规定的上限后，再让开发商往死里PK，竞拍“配建面积”，把土地价格无限地往上推。以后的拍地，地方不能再炒了，拿走土地应有的价值，剩下的就全部给到市场。然后，通过“地价-房价”联动，就可以从容地对新房价格进行限制。这样，才能真正控制住房价，还能给开发商合理利润，房子的品质也有保障了。

所以，“稳地价”不是让当前的地价稳住，不让下跌、不让大涨，而是要在源头上控制住地方“炒地皮”的行为，还原土地的公共属性价值。下一步，还会控制资金层面的“加杠杆”炒作，让资金成本降下来，一样的逻辑。因此，未来很多城市的地价会下降，新房价格也会下降，这会让这几年虚高的二手房价格也下跌。所以，“稳地价、稳房价”是站在全行业的，“房住不炒”顶层设计提出后，楼市过度繁荣的部分城市，房价可能是要下跌的。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）