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对于能够确定房屋原值和有关合理费用的,个人所得税税款以房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额,按20%税率计算;未能核实房屋原值的,个人所得税税款以房屋交易价格按核定征收率1%计算。北京市地方税务局日前发布京版国五条细化征税标准,并对纳税人的疑问进行解答。细化的征税标准中,地税局明确,根据国家税务文件规定,商品房、自建住房等五类房屋原值认定标准。
3月30日,北京市针对国五条出台房地产调控细则,在二手房交易所得税方面规定通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。北京市地方税务局日前发布京版国五条细化征税标准。
文件进一步明确,对能提供房屋原值凭证的,按相应凭证确定房屋原值。同时提供购房发票、契税缴税凭证的,按孰高原则确定房屋原值;不能提供房屋原值相应凭证时,税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。上述两项均不能核实房屋原值的,个税以房屋交易价格按核定征收率1%计算。
北京地税局对房屋原值的核算方式等问题做出相应解答。
? 房屋原值如何核算
五类房源各不同
房屋原值标准主要包括房价款和相关税费等部分。主要五类房源中:
商品房:购置房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
自建住房:实际建造费用及建造和取得产权时交纳的相关税费。
经济适用房(含集资合作建房和安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
已购公有住房:公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算房价款,再加上公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定交纳的所得收益及相关税费为房屋原值。
城镇拆迁安置住房:针对不同情况分别作出具体规定。新京报记者 李蕾
?扣除装修费有何要求
规定税前最高扣除限额
合理费用主要包括住房装修费、住房贷款利息、手续费以及公证费等相关费用。
根据北京地税局规定,纳税人不能提交有关合理费用凭证的,税务机关会要求其补正;不能补正的,将依照有关规定办理。地税局称,按国家税务总局文件明确规定,住房装修费用可在税前扣除,但要满足以下条件,即纳税人能提供装修费用的税务统一发票,并且发票上的付款人姓名与转让房屋产权人一致;发票需由建材、批发市场管理机关开具且附所购商品清单,同时对装修费用的扣除标准要在规定的比例内。其中,已购公有住房、经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。但纳税人原购房为装修房不能再重复扣除装修费用。如合同注明房价款中含有装修费的(如铺装了地板,装配了洁具、厨具等)。
地税局还规定,纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,税务机关将根据有关信息核定其转让收入。北京地税局的细化标准于3月31日起执行。
■ 追访
交易大厅受理量明显下降
新京报讯 (记者马力)昨天是国五条北京细则执行后的首个工作日,记者在西城、丰台等区县的房屋登记大厅发现,与细则发布前大厅的火爆相比,昨日已经明显降温,各大厅的业务受理量也明显下降。办理的人员大都是在细则执行之前已经网签的交易,昨日前来办理过户手续等。
昨日下午2点45分,丰台区办税大厅里只有四五个缴税者在办理业务,很多服务窗口都空着。上月记者来到该大厅时,这里等候座位都坐满,很多人站着等待。
丰台区房屋登记大厅工作人员介绍,昨日大厅的受理量相比上周已经明显下降,之前每天大约400个号,今天才发到200多个。他表示,由于网签和购房资格审核已经暂停,因此今天来办理的大都是过户、解抵押等业务。
》京版"国五条"税收细则公布 个人转让房产需提供原值凭证
(来源:中青网)北京市与3月30日落实国五条细则规定,3月31日以后完成网上签约的二手房交易,如能核实房屋原值的,依法按照转让住房所得20%计征个税。市地税局联合市住建委3月30日公告,继续提高土地增值税预征率,并要求个人转让房产需提供相关原值证明凭证,并按照房屋交易差额所得的20%计征个人所得税。
开发商:土地增值税预征率加码
北京市地税局、住建委3月30日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》,公告提出,为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管,对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率,容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
此前,北京市地税局和北京市住建委2011年公布的文件规定,新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率,而容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照3%预征土地增值税。
据业内人士介绍,像北京市这样将房地产销售中的土地增值税预征率与房价上涨挂钩,并再次提高预征率的上限和下限幅度,如果提高价格将会面临更高的土地增值税预征率的话,那么开发商在定价的时候将有所顾虑,在一定程度上起到稳定房价的作用。
个人:卖二手房需提供房屋原值凭证
除了在一手房交易过程中提高土地增值税预征率之外,政策还规定,自2013年3月31日(含)起完成网上签约的二手房交易,办理房屋转让个人所得税纳税申报时,纳税人应按照规定,提供据以证明房屋原值的相应凭证。
在核定房屋原值方面,地税局、住建委两部门根据房源情况不同,将全部可转让住房分为商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五大类,每一类住房都详细规定了原值计算方法。政策规定,商品房的原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
除了房屋本身的原值证明文件外,如果存在住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关凭证费用,纳税人也需提交有关费用凭证,如不能提供凭证,主管税务机关依照有关规定办理。
公告指出,能够确定房屋原值和有关合理费用的,个人所得税税款按照现值减去原值减去合理费用余额的20%计算,而不能提供原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
》
五类房屋原值计算
●商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
●自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
●经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
●已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
●城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定,其原值分别为:
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。
注:对于能够提供房屋原值相应凭证的,主管税务机关审核相应凭证后确定房屋原值。纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的,按孰高原则确定房屋原值。纳税人不能提供房屋原值相应凭证的,主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。
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