邯郸

半年报透析③:房企更名背后的“生意经”

2018年09月06日来源:中国建设报中国房地产行业动态责任编辑:srl

人无远虑,必有近忧。在舒适区待久了,多数人已然习惯波澜不惊,只有少数人愿意自我革新。做企业也一样,所以在房产江湖总是不缺乏聚光灯下的革新者,也不缺少黯然退场的落伍者。


房地产正逐步过渡到存量市场的背景下,房企也纷纷深化转型,寻求多元发展。 


在谋求转型的房企中,有的高喊“去地产化”,比如要做“城乡建设与生活服务商”的万科(000002.SZ),还有直接将企业更名的龙湖集团(00960.HK);也有低调蓄力,默默出手的沉稳派,比如进军机器人产业和产城的碧桂园(02007.HK),或计划投资千亿进军科技圈的恒大 (03333.HK)


当然,除了一众大咖,不少中小型房企也加快了转型步伐,这或许从2018年的一波改名风中便可看出。据不完全统计,上半年,规模房企中更名的至少有10家,这10家无一例外地将企业名字中的“地产”字眼去除。




最近一段时间,各路房企纷纷披露上半年财报。财报显示,主导革新的房企中,有的已经突破单一发展模式,有的还在转型过程中继续摸索;围绕地产主业,布局长租、文旅、养老、科技等产业,将是众多改革派房企实现多元发展的“推进器”。


大佬们的选择


提到房企改革,首先来看碧桂园、恒大、万科三巨头。从上半年财报以及今年以来一系列举动可以明显看出,三家公司在房产开发上明显有了降速痕迹。


财报显示,万科上半年合同销售额3046.6亿元,同比增速不足一成,远落后房企上半年35%的平均增速。而2016年及2017年上半年,万科的销售金额增幅分别为69.9%、45.8%。恒大的中报显示,2018年上半年,公司销售额3042亿,同比增长24.6%;上半年新增土地储备3086万平米,同比下降54%。在此前碧桂园召开的中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌表示下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段。


在万科的财报中,将租赁确立为核心业务。截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。2018年里,万科高层曾在多个场合不只一次强调,万科去地产化的决心。


郁亮就曾表态: “十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”


因此,商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、娱乐文化等成为上半年万科发力的领域。不过,财报显示,上半年万科全部营业收入中来自房地产业务的结算收入比例为95%,由此可见,至少从营收层面来说,目前万科还是一家典型房企。


相比万科,碧桂园并不急于去地产化,但转型的路径已经逐渐明晰。2018年上半年,碧桂园实现销售金额4124.9亿元,同比增长42.8%,依旧保持领先地位。6月19日,碧桂园分拆的物业板块成功在香港上市,成为物业板块第一股。在国家“租购并举”政策响应下,碧桂园也进军长租市场,目前长租公寓在建房间数已超过21000间。另一项大手笔是碧桂园的机器人项目,碧桂园计划每年投资300亿元建设机器人小镇,将围绕地产主业布局,研发方向包括烹饪、看护等服务型机器人,建筑、装修等特种机器人。


上半年,恒大实现营业额3003.5亿,同比增59.8%,核心利润550.1亿,同比增101.5%。或许正是这样的财力给了恒大加快转型的底气。4月,恒大与中科院达成全面合作,计划未来十年投入1000亿,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。6月,恒大正式进军电动汽车市场,恒大法拉第未来中国总部于8月挂牌成立,全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。


房企三巨头转型,有的选择“去地产化”,有的选择“地产+”,还有的选择试水前沿科技。路径不同,大方向却不谋而合。


房企更名后都在干嘛?


如果说龙头房企的转型为行业释放出强信号,那么诸多房企更名背后则是重新排布的“生意经”。


以今年更名的几家房企来看,在政策春风之下,长租公寓成为不少房企的选择之一。比如合景泰富(01813.HK)、中骏集团(01966.HK)、龙湖集团(00960.HK)、朗诗绿色集团(00106.HK)等均公布了自己的长租品牌及未来发展规划,其中中骏短期计划建立5万间长租公寓,预计实现运营收入20亿元;而龙湖则计划2020年达到长租公寓租金30亿元,届时租金占总运营收入约30%


克而瑞的一份研究报告指出,房企之所以青睐长租公寓,一方面是政策环境的推动,另一方面房企本就有着先天的优势,能够更快实现租赁业务的快速拓展。


 


以朗诗为例,2018年上半年,朗诗实现营业收入20.5亿元,同比下降11.4%;实现净利润3.7亿元,同比增长184.5%;归属于股东净利润为2.8亿元,同比增长304.4%。


在地产业务的基础上,朗诗打造特色长租公寓品牌——“朗诗寓”,产品分为青年公寓、白领公寓、精品公寓和服务式公寓。截止2018年6月底,朗诗寓已在全国13个城市获取75个项目,确认房源22708间。未来三年,朗诗将布局17个主要一线市及热点二线城市,形成10万间房屋规模。


除了长租公寓,物业服务、商业运营、酒店管理、养老产业也成为一些房企转型的主要方向。比如,合景泰富、中骏集团、龙湖集团、美的置业集团、朗诗绿色集团、时代中国(01233)、力高集团(01622.HK)均将物业服务列为企业多元业务范围。


 

有分析认为,在行业集中度不断攀升、市场环境日渐复杂的情况下,对于多数规模房企而言,去除地产标签,更多是一种企业定位的升级,是企业面对新的行业环境下多元化发展的必然。预计还会有越来越多的房企将往综合业务方向发展,未来考验房企的将不仅仅是地产开发销售能力,运营能力也将是衡量房企发展的重要指标。


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