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干货 | 任泽平:房地产长看人口、中看土地、短看金融

2018年09月06日来源:中国建设报中国房地产行业动态责任编辑:srl

纵观当前金融形式,经济大概率呈“L型”增长。


2017年,我曾提出“新周期的起点”这一观点。今年,决定宏观经济形式的核心包括经济和金融两个层面。经济层面是“新周期的起点”,决定了“L型”经济的韧性。今年的经济韧性非常强,在房地产市场调控的情况下,上半年依然有6.7%~6.8%的增速。金融层面则是指金融周期即流动性收缩退潮。我国正进入一轮金融周期底部的下行阶段,股市下跌、融资上升都与此有关。金融周期不是债务周期,是加杠杆、去杠杆的过程。


我国也处在从高速增长转向高质量发展的爬坡阶段。纵观国内外经济形势,从2008年金融危机以来,越来越多的国家和地区开始复苏经济。美联储掌握着全球经济形势的总阀门,此次美联储加息导致资本回流美国,新兴市场普遍出现汇率贬值和下跌,土耳其货币已经贬值50%,阿根廷、巴西货币贬值了20%,而人民币只贬值了5.9%,在全球新兴经济体中算得上坚挺。


分析国内经济可参考两个维度。一是投资、消费、出口“三驾马车”。二是“六大周期”,其中最重要的是产能周期和金融周期。中国这一轮的金融周期比较清晰,未来的去杠杆过程除了房地产调控和长效机制建立,还包括国企债务、去杠杆链条、银行治理等。


房企不能对去杠杆抱有侥幸。房地产市场这几年去库存完成得非常好,意味着这一任务基本完成,未来货币化补贴会降低。棚改货币化安置政策福利窗口已经关闭,对很多三四线房地产市场会产生至少几年的深远影响。


关于中美贸易战,国内外大体存在三类观点。


第一是悲观论。今天的中美经贸关系绝非40年前,这是中国发展到现阶段必然面对的挑战。当年,日本面临相似处境曾节节退让,美方步步紧逼,直至前者再无能力挑战美国新霸权。


第二是强硬论。虽然我国经济在追赶,但科技、军事等方面,两国差距仍然巨大。


因此,这两种观点都不可取,而是要采取无视论观点——做好改革开放,做好民生保障,做好很多自己要做的事情。


由此,我国未来对房地产的管控思路,要以六大改革为突破口。一是鼓励地方试点,调动地方在新一轮改革中的积极性;二是坚定不移地推动国企改革;三是大力度、大规模放活服务业;四是降低企业成本;五是防范化解金融风险;六是建立房地产长效机制。


房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。长期来说,人口是房地产根本,其平衡发展就是供求平衡和需求平稳释放。过去,我国东部地区的人口流动和土地供应不匹配,导致人地分离供应错配、一二线城市房价过高、三四线城市库存过多。对此,长效机制就是要保证人地挂钩、供求平衡以及金融货币政策稳定。


以上为恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长在8月28日-29日举办的第十届中国房地产科学发展论坛上的讲话。(有改动)


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