邯郸

独家财报丨这是一份关于房企50强的财报 它透露了管控安全与风险

2018年09月06日来源:中国房地产报行业动态责任编辑:srl

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复杂的市场环境下,房企上半年财报陆续出炉,一片鲜亮。然而,在光鲜亮丽的后面,一些事情也在发生着变化,涉及战略、风险管控、业务调整、管理水平及盈利情况。为了全面解析这背后的变化,从本期开始,我们将发布若干财报分析榜单,厘清变化,发现价值。


中房报记者 苗野丨北京报道


房地产企业进入中报收官之季。从上半年已经公布中报的上市房企TOP50业绩来看,得益于过去两年供需端的“两热”和不断上涨的住房改善需求,众多上市房企均赚得“盆满钵满”、“增收又增利”成为这一期房企业绩主流,但高负债也随之成为埋伏在房企扩张路上的巨大暗礁。


但行业的一个共识是,在调控步入深水区,企业的安全与风险管控已排在重要位置,它关系到未来。


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主动降速不再唯规模论英雄


为了反映上市房企半年业绩情况,中国房地产报记者从销售收入、营业收入、净利润、负债以及资本使用效率等方面对已披露中报的上半年销售TOP50上市房企进行全面分析发现,尽管碧桂园以4124.9亿元销售业绩稳居榜首,但中国恒大却拿下了营业收入“第一”宝座,绿地控股以1578.87亿元成为亚军,自此恒大、绿地、碧桂园、万科成为上半年超千亿的营收大户。同时它们也是上半年的“负债大户”,其中有三家负债超过万亿。


在马太效应作用下,碧桂园、万科、恒大始终是房企中的巨无霸,市场份额也越来越多地向巨头房企集聚。但在市场调控的背景下,龙头房企们开始主动降低速度,不再唯规模论英雄,更多的是在追求规模与利润的均衡增长。


中国恒大以530.26亿元净利润,同比增长129.3%成为上半年赚钱最多的房企。


恒大总裁夏海钧表示,2017年公司就提出两个发展模式的转变:即“规模型”向“规模+效益型”转变,经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。同时恒大完成全年5500亿元销售目标不变,在销售额达到5000亿之后,保证10%-20%的适度增长即可。


融创中国则以391.8%的核心净利增幅成为净利同比“优等生”。与以往并购扩张不同,融创的规模增速暂告一段落,进入以安全为主的发展阶段。如融创中国董事长孙宏斌所言:“融创现在没有要赶超谁,我们是安全最重要 ,这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大。”


忽略碧桂园、恒大、万科等“营收大户”,招商蛇口成为上半年的“一枝独秀”,以38%的净利润率取代中海地产成为上半年“最会赚钱的房企”。


中海地产也毫不逊色,相比万科8.61%的净利润率为,碧桂园12.4%的净利润率,依旧堪称“利润王”,上半年净利润率达27.7%,净利润总额为211.06亿元,自2011年以来中海地产净利润率连续多年保持行业第一。中海地产一直都不是规模最大的,但却是最挣钱的。


放眼整个房地产行业,万科24.9%、保利地产15.13%、绿地控股30.2%的净利增幅就像个落后生,颇显逊色。


若从销售增幅来看,中国金茂、弘阳地产、正荣地产、中国奥园和金科股份成为上半年销售增幅超100%的房企,分别为198%、188.4%、170.3%、143%和116%。从中可以看出作为硬币的另一面,龙头房企们在踩刹车的同时,二三梯队的房企仍在加紧扩张,开启追赶之路。


首开股份、金地集团、绿地香港相比则在“开倒车”,上半年不进反退,分别为-19.7%、-10.34%和-5,75%,禹洲地产也仅增幅0.03%。龙湖、万科也现出疲态,增长乏力。


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50强负债达12.65万亿元


虽然大多数房企业绩亮眼,但在房地产持续调控的背景下,资产负债率的上升也成为一种行业现象。


据中国房地产报记者统计,2018年,龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升。保利地产的净负债率为93.26%,而在2016年,保利地产的净负债率仅有55%,在行业中尚处于中等稳健的范围。一向稳健经营的万科,上半年净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升;资产负债率84.7%,创下万科A1991年上市以来的新高;华润置地净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。


业内人士分析指出,从房企上半年业绩来看,有息债务规模的上升成为了一大特点,其中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。在房企债务增加、调控并未放松的背景下,负债率上升仍是行业隐患,预计将有更多企业采取保守的投资策略,保证利润率,降低负债率。

 





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