邯郸

房企小心,部分地区已经开始对棚改货币化动刀了

2018年09月05日来源:新京报V房产行业动态责任编辑:srl

关于棚改货币化收紧的信息一直流于传闻中,直至7月份住建部明确提出棚户改造不搞“一刀切”,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。总体思路确定,这让不少人喘了口气。但别以为万事大吉了,具体怎么个不“一刀切”法,哪些城市会收紧,哪些城市不会收紧,决定权掌握在地方政府和国开行手中。这不,有的地方政府已经对棚改货币化动刀了,不止一个。


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日前,长春市人民政府办公厅下发了一份《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格,新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。


无独有偶,为了遏制房价上涨,呼和浩特市也于近日出台一些列措施,其中就包括稳步推进棚户区改造项目回迁安置,回迁安置比例控制在70%左右,这对于之前棚改货币化占比达95%来说,简直是一次力度不小的调整。

呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦在接受媒体采访时表示,2016年以来,按照国家相关政策,呼和浩特市开展房地产去库存工作,住房土地供应量相对较少,按土地部门提供数据显示全市近三年的住房土地供应不足2000亩,造成近两年上市销售房源较少;并且呼和浩特市实施棚户区三年改造,共安置30311户,完成征拆面积606万平方米,按照“先安置、后征拆”的原则,约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置,进一步释放了市场购买力,因此造成去年以来呼和浩特市房价上涨较快。同时,引进人才计划、精装比例上升,以及城市教育、医疗、交通等公共服务资源和配套设施的完善,也是导致房价上涨的因素。


据他介绍,去库存政策实施以来,呼和浩特市库存住宅面积从2016年的1698.39万平方米下降到507.65万平方米,库存房屋截至6月底已趋于合理消化周期,供需关系趋于合理。经研究决定,呼和浩特全面停止房地产去库存调控措施。


一个是二线城市,一个是三线城市,同时因为房价上涨,对棚改货币化动刀,这背后的信号不言而喻。棚改货币化收紧已经不是狼来了,而是真的来了。


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棚改货币化安置,被认为是近年来推动三四线房地产市场发展的重要利器,不仅仅改善了民生,改变了城市面貌,还创造出巨大需求,去化住宅库存,但是在某种程度上,也是推动房价上涨的原因之一。


截至2018年7月底,百城存销比一览

数据来源|易居研究院


易居研究院监测数据报告显示,2018年7月份,百城住宅库存已经出现了连续36个月同比下跌的现象,其中有69个城市库存规模低于去年同期水平。报告指出,这得益于这几年持续性的棚改政策。此外,百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.6个月,这也意味着市场仅需9.6个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比6月份的9.8个月继续下跌。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。


与此同时,易居研究院监测的100个城市7月份新建商品住宅成交均价为12809元/平方米,环比增长1.2%,同比增长8.6%。从上涨数量来看,1-7月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77、74和80个,总体上看当前房价上涨的城市数量是在增加的。从城市排行来看,当前房价上涨的城市中,部分三四线城市上涨过快。


央行武汉分行行长曾公开撰文表示,棚改货币化安置是造成房地产价格上涨的重要因素,已经基本完成历史使命,应适时考虑退出。长春和呼和浩特在棚改货币化方面的安排与调整,似乎正朝着这个方向发展。但是,大家更关心的是,会不会有越来越多的城市加入到棚改货币化政策调整的大军中来,对于二三线四线楼市影响有多大?


同策咨询研究中心总监张宏伟就表示,预计会有越来越多的城市加入进来,但是力度会逐步而来。严跃进指出,预计棚改货币化政策调整的城市会越来越多,类似城市政策调整是大趋势,预计全国75%的地级市和绝对多数省会城市都会调整此类政策,对于此类城市的市场影响是比较大的。


有业内人士分析,沿海三四线商品房销售对棚改货币化依赖度很低,东北、西北和西南省份依赖度较大。分城市群看,珠三角、长三角、海西和京津冀四大城市群对棚改货币化依赖最小,除此以外的三四线城市,房地产市场对棚改货币化安置的依赖度较高。


“可以预见的是,棚改货币化安置比例降低后,东北、西北和部分西南省份,以及主要城市群之外的三四线城市,销售将会受到较大影响。”但是新城控股副总裁欧阳捷也表示,从地方政府来说不会放弃争取棚改资金的机会,也不会放慢棚改的脚步,三四线城市楼市的影响是微调性质的。

 

过去几年,布局三四线城市,让不少房企赚得满盆金钵,如果越来越多的地方加入棚改货币化政策调整中来,对于这些房企的影响将几何?中原地产首席分析师张大伟曾指出,从过去3年,立足三四线城市的房地产企业销售额井喷,最高的已经年突破5000亿,三四线也出现了普遍性的房地产快周转,对于房地产市场来说,在未来可能会酝酿巨大的风险。

 


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