邯郸

角逐城市更新:房企要把握好两个关键问题

2018年09月05日来源:中国建设报中国房地产行业动态责任编辑:srl

我们的城市和城市中的我们,都在慢慢地“变老”。


当前,“迅速拿地-开发建设-销售回款-资本循环”的房地产开发模式遇阻,房企面临业务和开发模式转型,急需寻找新的业绩增长点。


在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后,许多城市在发展过程中“饼越摊越大”,一线城市核心区的存量物业从外观到功能都在逐渐落后于时代,公众生产生活方式显著变化,旧城区软硬件条件难堪新任,物业的价值也不断出现贬损,城市病矛盾凸显,城市更新迫在眉睫。


中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊认为,在城市规模有限的背景下,我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。

 

纵观当前房地产市场,行业洗牌加剧,在热点城市土地供应紧缺以及价格高企的背景下,大多数房企对一二线城市优质地段的土地“望洋兴叹”。增量市场的黄金时代告一段落,而以旧城改造为代表的存量市场受到青睐。

 

很多业内人士将房企参与城市更新这一动作称为“押宝”。从旧城改造项目入手,是房企切入城市核心区域的高级手段,城市更新的潜在价值可观。

 

但另一方面,“押”字也透露出背后的风险和难度,由于旧城改造项目业务周期长、资金需求大,这对房企来说也是一种挑战。



近日,北京市委书记蔡奇就新首钢地区规划建设情况进行调研,在首都城市复兴方面提出文化复兴、生态复兴、产业复兴、活力复兴的要求。事实上,首开集团很早就提出“城市复兴官”计划,探索形成涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台等举措。


事实上,在许多一二线城市和热点城市,随着人口不断流入,城市结构空间的更新、建筑的优化、城市环境和道路的升级等被提上日程。以旧城改造促城市更新,实现城市复兴,是未来一二线城市发展的重要一环。


另一方面,热门城市的土地资源日益稀缺,一线城市的新建商品房向城市远郊区发展,房企想进入传统核心区,必须要涉足城市更新,从房地产存量入手。目前房企主要通过独立运作、收并购和合作开发3种方式参与城市更新,不少品牌房企已在城市更新领域大展拳脚,金融退出机制已见雏形。


例如,碧桂园、恒大、万科、保利地产、远洋、阳光城等半数以上品牌企业纷纷加码城市更新。其中,针对城市更新衍生出众多细分市场,有企业盯紧新材料、新技术的研发,如北新建材成为了该领域的一站式提供商;有企业专注改造低坪效空间,开辟联合办公新业态,如优客工场、氪空间等……





深圳是最早进入城市更新的城市之一。828日,复牌一年半后,佳兆业控股有限公司(以下简称“佳兆业”)宣布,旧城改造项目进入集中供地供货期。其中期业绩报告数据显示,截至2018630日,佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备,87%位于一线及重点二线城市,货值近3800亿元。这些土地储备中,旧城改造项目的建筑面积310.2万平方米,主要位于深圳、东莞、珠海3个大湾区城市。


中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为,传统意义上的拿地、建设、出售3步开发模式不再受政府欢迎,能为城市带来远期发展动力的城市运营商才是地方政府的优先选择,旧城改造对房企能力的要求不单单是解决拆迁安置问题,商业繁荣、产业升级、地均税收、交通治理等要素都是衡量旧城改造项目成功与否的重要指标。



和传统房地产相比,城市更新更像跑马拉松,考验的是房企的耐力和持续发展能力。


参与城市更新,要求房企有足够大的体量、资金支持和全局视野等。如今的城市更新项目已从以往的单项目改造变为片区整体改造,难度增大的同时,对房企的能力要求也更高。不少旧城改造项目会涉及到片区的经济推动、产业转型升级等问题,对开发商的产业引导和整体运营能力更是一大考验。


城市更新这块“骨头”并不好啃。528日,中铁置业集团在上海联合产权交易所挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司(简称“中铁粤丰”)80%股权,转让底价6.71亿元。


这意味着,中铁置业集团要出让深圳坂田核心区域“IT第一村”——中铁·诺德公馆项目,在开发完一期之后,中铁置业放弃了这个项目的后续开发,8年旧城改造付诸叹息。


事实上,在城市更新的长期追逐战中,几家欢乐几家愁。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败;缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅;前期策划定位有问题使项目流产;后期运营能力不足而导致难以为继的结局,比比皆是。


那么,应该如何挖到城市更新这一宝矿呢?


高和资本董事长苏鑫认为,城市更新不同于房地产开发。城市更新生产现金流,属于实体经济,考验的是地产商转型、城市消费升级和各方资源合作的能力。


苏鑫表示,城市更新通过“改硬件、装内容、促流动”的方式将能够显著提升商业资产价值。城市更新过程里,硬件改造预计可以提升20%~30%资产价值,通过运营提升租金后,资产价值预计会提升40%~50%,流动性产生溢价,通过证券化变现会产生20%~30%收益。


“城市更新的核心是装内容,让现金流稳步提升,让租金做高。因为商业地产缺少流动性,而获得流动性在国外的经验就是证券化,但证券化定价的方式,跟以前在表内定价是不一样的,现在是看租金现金流倒算。所以装内容提升租金是城市更新的本质。”苏鑫说道。


刘澄认为,以旧城改造项目为例,目前其困难主要集中在资金压力大和拆迁安置难度大两方面,对于政府和房企双方来说,旧改项目一旦启动,中途终止会带来社会效益和经济效益的双重困境。因此,要通过出台地方操作细则来保障各地旧城改造项目有序执行。



在中国城市规划设计研究院院长杨保军看来,城市的迅猛扩张是一个“非常态”,我们国家城市大规模扩张的“高潮”已经过去,未来城市更新将是“常态”。


在如此常态下,最优的城市更新模式没有定式,仍需探索。房企参与城市更新,不仅是企业的业务行为,更因为其社会性而应该放在城市发展的大局中去考虑,这需要房企对当前城市更新的方向有深刻的认识。


当前,我国已从传统的物质层面、“拆旧建新”式的城市更新,发展到城市有机更新的新阶段。城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,更应该像细胞一样,是一种有机的新陈代谢,在保持原有的城市机理甚至保持原有建筑外貌不变的情况下,实现城市的有机更新。


这正在被越来越多的城市所重视。北京、上海、广州、深圳等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划,不同于以往的大拆大建,土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段,把历史风貌保护和存量改造放在更加突出的位置。


复杂的利益格局,也是城市更新成本高企、耗时较长的原因。从具体运作来看,城市更新项目多方协调的难度大,涉及政府、业主、企业等多个方面。杨保军认为,在城市的更新区里,情况非常复杂,每一个利益相关者的意见,都有可能对方案造成影响。所以,规划师在这里不要去寻找“最优解”,而是要寻找“最大公约数”。


在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,在城市更新过程中,房企参与旧城改造关键要考虑两个问题。一是拆迁成本,如果周期较长,成本也会偏高;二是善于提炼概念,比如贴上城市复兴或新兴商务区等标签,与城市发展脉络相结合,才会迸发更大的价值。




产业聚合是城市更新的动力源泉,以产业集聚驱动城市更新,以产业创新激活城市再生,同时在拆与建之间找到一个合理的平衡点,是现阶段中国乃至世界各国城市更新过程中,需要着力思考的问题。”严跃进说,随着城市更新的操作模式从政府主导财政投入逐渐演变为政府引导市场化运作,企业应该考虑如何搭建平台导入产业,以及如何安全获利退出等问题。

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