邯郸

这些城市的棚改货币化要收紧了?

2018年07月18日来源:新京报V房产行业动态责任编辑:srl

今天关于窥探上半年楼市现状的一份重要数据出炉了,各种指标创历史纪录,尤其是在所谓的调控政策密集出台的一年,也是最严的上半年,没有想不到,只有做不到啊。


先看房地产投资吧,据国家统计局7月16日上午发布的数据显示,2018年1-6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资38990亿元,增长13.6%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。


虽然,从4月份开始,投资增速一直呈现回落趋势,且连续三个月,但是9.7%仍处于2017年以来的高位水平


▲ 来源:国家统计局

再看房地产销售,1-6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中,住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降6.1%。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降3.2%,商业营业用房销售额增长5.7%。


根据中原地产计算,从月度数据看,6月单月,全国商品房销售面积超过2亿平米,销售额高达1.8万亿,均刷新了年内最高纪录。


从2016年10月份开始,这一轮的房地产调控周期已经持续1年零9个月时间,一二线城市的限购、限贷、限价等限制性政策,并未有任何松绑。但纵观二线城市较为宽松的落户政策,尤其是三四五线城市宽松的楼市政策以及棚改的货币化刺激,都让看起来摇摆不定的楼市,交出了一份很好的成绩单。


但是,对于开发商来说,最看重的还是下半年,根据业绩贡献分布,上下半年一般是四六配比,即上半年完成40%,下半年完成60%,虽然部分房企上半年业绩完成良好,但是对于大部分企业来说,如果要实现100%的业绩完成率,下半年的战场尤为重要。


但是下半年最大的变量是,棚改的货币化政策,这也是最近一个月牵动各方神经的政策。日前,市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行,全国一刀切暂停棚改”的消息,这引起市场恐慌,地产股反应激烈,持续两周下跌,更是促使不少房企回购或者是增持自家股票以提振市场信心。


不过,7月12日,住建部开了一个关于棚改的会,这基本给接下来的棚改政策指明方向。


根据会议精神,因地制宜推进棚改货币化安置,不搞一刀切。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策;商品住房库存量较大的地方,可继续推进棚改货币化安置


意思再明白不过,因城施策。具体要如何做呢?此前,住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。此后,住建部会同国开行、农业发展银行印发《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。


库存消化周期15个月,这或者将是接下来判定一个城市是否要继续实施棚改货币化的一个重要指数。


可以参考一下上海易居房地产研究院发布的2018年5月份百城住宅库存报告,看看哪些城市存销比(即库存去化周期)高于15个月,哪些城市低于15个月。


▲ 数据来源:上海易居房地产研究院

但是需要指出的是,一个城市的住宅库存是随着房企的开工面积进行变动的。对于业绩目标的追求、对于资金的回笼需求,都让下半年房企加速开工、加速销售以及加速回款。


从上半年的开工面积就可以看出,1-6月份,全国房屋新开工面积95817万平方米,增长11.8%,增速提高1个百分点。其中,住宅新开工面积70611万平方米,增幅达到15.0%。而房屋竣工面积37131万平方米,下降10.6%,降幅扩大0.5个百分点。其中,住宅竣工面积25962万平方米,下降12.8%。

 

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这一方面说明了开发商补库存的周期开启,很多企业希望加快补库存,进而冲刺年度销售目标。从市场影响看,新开工到预售的周期会压缩,尤其是各地或从补充房源的角度出发,若是新开工项目愿意降价,那么是允许加快发放预售证的。

 

无论是从业绩完成动力来说,还是为了棚改货币化刺激下的刚性需求,下半年,房企的开工动力与数量都不会少。

 

7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇就2018年上半年国民经济运行情况答记者问时表示,下半年应看两个先行指标,一个是房屋新开工面积,上半年是在加快,第二个是土地购置面积和土地购置费增长加快,从这个情况来看,下半年房地产投资也有望保持一个比较快的增长。

 

他还指出,今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高,有一些热点城市上涨的压力还比较大,但一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以,要因城施策,精准调控。

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