邯郸

楼市战役过半,却注定没有赢家!

2018年07月10日来源:地产情报站本地楼市责任编辑:srl

1

焦虑写在每个人的脸上


“运气也是实力的一种。”


这是深圳华润城三期第一位选房的90后小伙,在选到中意户型后的感慨。


虽认筹需要200万诚意金,但8.5万的备案价相比周边11万的房价,还是吸引6700组客户争抢700多套房,“选到即赚到”,90后小伙资产立马“浮盈”500万。


这么一看,那句话更像是胜利宣言。


从深圳到成都,从杭州到沈阳,“打新抢房”“抽奖买房”成为上半年楼市最常见的场景。


▲沈阳一楼盘开盘选房现场


这仅仅是2018上半年,中国地产大势下的一个缩影。


越是被打压的,越是顽强。


历经2015-2017的房价暴涨、限购政策频出,官方数据逐渐冷却,部分区域甚至出现下跌,但房产在百姓心中的地位,越发变得不可替代,看房客依然热情地涌向每一个售楼部。


而关于房子的焦虑,写在每个人的脸上。


与开头那位90后小伙相比,老方就没那么幸运了。


身处二线城市的老方,看着飙涨的房价终于扛不住家人的压力,准备下手看中的一个楼盘。


“全款优先选房,60%首付其次,最后才轮到30%首付选,所有房源绑一个22万的车位。”


拿着攒了多年的老本和朋友亲戚借来的十几万,老方只能凑够30%首付。


开盘当天,微信选房,30秒清盘,老方连犹豫的机会都没有。而这个过程,他在半年里经历了三次。


“这下彻底方了。”


限购政策导致的买房门槛,也在不断提高。有钱的很难再有房票,有房票的却没有钱,有钱又有房票的,成为稀有动物。


上文提及的华润城,仅200万诚意金就冻结了135亿,刚需客只能当吃瓜群众,在网上围观那些在大雨中排队的千万富翁,顺手在键盘上敲一句:


“中国哪来这么多有钱人?”


2

调控无死角


一边是市场火热,一边是几乎“每日一道”的调控政策,形成一道扭曲的风景线。


从2016年到2018年5月,有99个地级以上城市出台近320项调控政策,有43个县市出台43项政策。


到了今年上半年,调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策。



从调控区域来看,一二线城市是重中之重。京津冀、东南沿海、山东半岛等地区,以及重庆、成都、武汉、长沙、郑州等中西部热点城市政策调控力度较大。


全国一盘棋的形势下,哪儿的楼市一出现热气,便会被立马按住。


比如海南,全岛建设自贸区的政策利好落地后,买房大军即刻前往,各个售楼部热火朝天一房难求,于是“4·22”全岛限购出台,包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,炒房大门被关。


▲2018上半年调控政策不完全统计


在一众调控的城市中,深圳再次充当了“房住不炒”领头人,启动“二次房改”:


6月5日,深圳发布征求意见稿,明确未来18年提供170万套住房,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。而人才住房租售价为市场价的60%左右;安居型商品房租售价为市场价的50%左右。


或许这就是长效机制的样本,但多数人还活在当下。涨价预期难以打破,他们只关心自己能不能抢到房。


3-5月这波抢房潮,让国家层面也意识到了市场的危急:


6月28日,住建部联合中宣部、公安部等七部委下发通知,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。


但这一幕,似乎有些眼熟。



真正的效果呢?大家也都看到了。


3

房价涨跌心理战


与90后小伙同样幸运的,还有老梁。资金稍微宽裕的老梁,想入一套改善房。


他所在的中部城市,由于政府限价,新房价格比周边市场价低了20%左右,这让他看到了机会。


最终,依靠托关系、找黄牛多种渠道的尝试,60%首付抢到了一套中意房源。


“买到就是赚到,折腾这一圈值了!”


这就是抢房潮的根源——限价,导致一二手房价倒挂。在此影响下,大多数城市的房(guan)价(fang)数据变得很稳,甚至开始下跌,尤其是一线城市。


▲图片来源:中国指数研究院


1-5月份,百城住宅均价涨幅只有2.16%,环比涨幅更是连续19个月控制在1%以内。


更过分的是深圳,18年开始连续下跌,但3月下跌6元/平米,4月下跌16元/平米,这种毫秒级的控制,可见功力之深。


这半年来,谁涨的最猛呢?


▲数据来源:中国房价行情平台,数据与实际房价有误差,仅供参考


是西安,半年涨幅达到了40%!


而涨幅前几名,均是过去两年房价有些沉默的城市,重庆、太原、大连、青岛和成都,涨幅都在10%以上;像北上深厦这些早已在高点的城市,出现略微下跌;而合肥、郑州这类去年猛涨的城市,也有点乏力了。


“我看呐,这房价还得涨,城市化才到啥地步,还要引进几十上百万人,哪有不涨的理由?”老梁看起来有点严肃,语气中又带着点得意。


控制房价容易,控制预期难。如今的房价调控,更像是一场心理战。


政府:防止房价过快上涨,严厉打击炒房团……

刚需客:别涨了,最好再跌点,我要上车……

投资客:涨的有点慢啊……

炒房团:走,下一个城市……

实体企业:@#¥%&*……


但无论暴涨,抑或下跌,这场大战恐怕都没有赢家。


4

面粉贵了,面包不涨?


面包贵了,还得看面粉的价格。更多人看到是房价不断的涨,而没看到背后土地市场的反弹。


2018年上半年,全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米,同比增长34.2%。其中住宅用地推出5.0亿平方米,同比增长30.4%。


▲数据来源:CREIS中指数据


各线城市的住宅推地速度也在加快,一、二线城市推地量分别同比增长12.6%、29.5%,三四线城市更是大增32.9%。


同样增长的还有地价。上半年,300个城市住宅用地成交楼面均价3907元/平方米,同比上涨4.4%。


于是,在上半年多项宏观数据萎靡的情况下,土地出让金继续走高。


截至6月25日,全国50大城市合计土地出让金高达17019亿元,同比2017年同期的12179亿元上涨幅度高达40%,多卖了4839亿元。


唯一一个土地出让金超1000亿的,是杭州,达到了1469亿元,同比119%。重庆、苏州、北京等城市超过500亿,另有31个城市土地出让金额超过200亿元。




而城市之间的分化已经很明显,三四线城市异军突起成为一大亮点。


上半年,以碧桂园、恒大为首的众多进入三线、四线城市,甚至五六线的县城拿地,推动三四线土地出让金增长超60%。





但房企整体的拿地态度更加谨慎。上半年,中国房企前20名累计拿地量增长13.8%,但拿地金额下降了12.4%。


▲数据来源:CREIS中指数据


碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首,势头很猛;

万科以496亿元拿地总额跃居第二;

保利以453亿元稳居第三位,土地市场发力显著;

阳光城、金茂、融信等房企的拿地金额占销售额比重超过了100%。


土地财政,是房企的生存之本,是地方政府的救命索,也是架在脖子上的一把刀,横亘在房企、地方和中央之间,进退不得。


纵观这半年楼市,平稳表象下是焦虑与乱象齐飞,是调控与抢房同存,是炒房与反炒房矛盾激化的半年。


在投资、出口、消费三驾马车都增长乏力的背景下,这把夜壶,是该打碎,还是接着

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