邯郸

婚内夫妻共同买房 一方擅自卖房合同有效?

2017年06月21日来源:楼盘网其他资讯责任编辑:asf

哪些情况属于婚后共同财产?哪些不属于婚后共同财产呢?今天就为大家说说婚姻存续期内共同财产的哪些事儿?

属于“婚后共同财产”的情况

1、在夫妻婚姻存续期间购买的房子,夫妻双方没有明确约定的话,房产证上只写一方的名字,都认定为夫妻共同财产。

2、双方结婚时由一方父母支付首期款购置的房产,婚后夫妻共同交付的供房款以及为房屋装修所支付的相关费用都属于夫妻共同财产,离婚时可以要求对这些费用进行分割,至于一方父母的出资部分则要依据当时的具体约定来处理。

3、由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

不属于“婚后共同财产”的情况

1、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

2、双方用共同财产以父母名义买房,产权登记在一方父母名下的,房子的产权属于父母,离婚时不属于夫妻财产,不能分割,只能按照出资情况,算作债权要求偿还出资额。

举例:2016年9月,张先生通过中介公司看好了一处位于市中心区的房屋。已经了解到房子是业主的婚后房产,但在签约当天,只有业主本人到场,其配偶并没有来。中介人员要求业主提供妻子的委托书,业主拒不提供,说房产证上只有自己的名字,自己有权对房产进行处置。再三考虑下,张先生觉得不妥,并没有签约。

解答:夫妻中一方擅自卖房,房屋合同没有经过另一方同意,这种情况房屋买卖合同是无效的。根据法律规定,夫妻双方在夫妻共同财产的处理上应当有平等的权利,夫妻双方非因生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定时,应当平等协商后,取得共同意见。

关于夫妻双方婚后房产出卖问题,有哪些法律条文可以说明问题呢?

法律依据:

1.《婚姻法》第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权;

2.《民通意见》第八十九条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;

3.《城市房地产管理法》第三十八条中更是明确规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。

只和一方签约,导致合同无效,买卖双方分别应该做些什么呢?

卖方

在合同无效后,卖方应如数返还购房人房款,中止交易。而且房地产管理部门在办理过户时,对于转让共有房产时没有其他共有权人(夫妻另一方)签字或授权的,是拒绝办理产权过户手续的。

《合同法》第五十八条规定,合同无效时因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《婚姻法》、《城市房地产管理法》等也有相关法律的规定,夫妻一方处分夫妻共有房产的,应当共同处分或征得另一方同意,一方擅自处分的可能被认定无效。目前二手房交易愈趋升温的同时,买受方在购买房屋时应注意审查出卖方转让的房屋产权情况,如是共有房产的,应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书,以保护交易的有效性和稳定性。也可以找专业人士进行咨询,以免浪费不必要的时间和金钱。

买方

1.买方有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的,这种情况应优先保护善意第三人的利益。

善意第三人,在本文情境中指的是购房人不知道是一方擅自卖方,或者没有途径知道这桩买卖时违法、无效的。法律上一般以购房人是否系善意、有偿购房作为判断。一般来说,为了保护买受人的合法权益,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。那么另一方不能追回房屋。

法条依据:

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释()》第十一条。

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

2.如果有证据能证明夫妻一方擅自卖房是与买房的第三人恶意串通,或是第三人存在重大过失、或是以不合理的低价购买,另一方则可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼,请求确认该合同无效。进而追回房屋。

综上,房屋的买卖不能随意,不仅夫妻要卖房注意对共有房屋要双方同意,第三人在买房的情况也需要看房产情况。在签约过程中,明确夫妻双方是否知情并且同意,减少不必要的纠纷!

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