邯郸

TOP10房企前两月销售3644亿 鲁能超越万达等成最大黑马

2017年03月04日来源:每日经济新闻国内动态责任编辑:wt

 融资收紧、限购加码,房地产企业的内外部环境正在发生深刻变化。行业的竞争格局也出现分化,强者恒强是大势所趋。为了争夺更高的市场份额及行业话语权,TOP 100房企各显其能。据机构发布数据显示,今年前两个月,去年的三家3000亿+房企继续保持规模优势,而TOP 20里的其他几家房企,则你追我赶、暗潮涌动。

在房地产行业的寒冬里,有些TOP 20房企仍然取得不俗战绩,他们是如何做到逆势热销的?各个城市的销冠其竞争压力何在?目前的这个排名,将在多大程度上影响年度的最终排名?

“听说有些公司过了大年初十才上班,我们就像过了一个假年,只有轮休!”一位万科成都的年轻销售员感叹道,他们今年春节不仅要全线6盘联动,还要联动西部8城做返乡置业。

的确,这场“房战”,早在新年伊始就拉开了差距。

3月1日,两家机构均公布了《2017年1~2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜,其中碧桂园、万科稳居一二位,流量金额均超850亿元,恒大以685.1亿元位居第三,305亿元的中海排名第四,其后的保利、龙湖、华夏幸福在“200亿档”追得很紧,但竞争激烈程度不及1亿元就能滑落一名的12家“百亿档”企业。

可见,去年的三家“3000亿+”企业(恒大、万科、碧桂园)在今年继续加速抬高壁垒,几乎玩成了一场“封闭的三国杀”,TOP20之内其他席位则暗潮涌动。

此外,2017年1~2月,TOP20的门槛被万达卡在98.2亿元的位置,销售不超2亿元的房企更已无缘榜单。而据新城控股高级副总裁欧阳捷测算,到2020年,房价若只涨10%,23强房企销售总额也将超55%,马太效应叠加末位洗牌,房地产业正在加剧构建新的格局。

●信贷趋紧 房企抢“春”

“今年的‘春’好像回得比较早。”一位资深地产人在朋友圈对上述排行榜描述道。

对比近两年的数据可以发现,今年1~2月,仅TOP10房企销售金额就达3644亿元,较去年一季度的4034亿元相去不远,且TOP10的门槛值同比去年增长了133%,由79亿元拉升到了185亿元。其中,碧桂园期内的销售额(872亿元)甚至已经超过2015年全年流量销售额(1402亿元)的一半。显然,大房企在今年加快了销售力度和速度,因而“暖势”惊人。

但整个市场环境难言“回春”。

2月14日,中国基金业协会通过官方微信发布“4号文”规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。

3天之后,证监会对非公开发行股票的募集时间、定价和规模等都做出了详细并且严格的限定。随后两周,A股市场上市公司调整、终止非公开发行股票方案的公告每天不断。

“流动性已经基本用在了建设发展上,再持续,经济则可能滞胀,连续紧缩是必然选择。”知名财经评论人齐俊杰表示。

这也意味着,未来无论是开发端还是购房端的信贷都将越来越紧张。中原地产分析师就表示,“房企未来6~9个月很可能面临更大的资金问题,所以房企必须加快销售回笼资金。”

●竞争加剧 黑马涌动

“其实‘春’并没有来,往后可能越来越难活,‘暖’是靠自取的。”上述资深地产人说,近年房企的“粮草”储蓄量,将直接决定今年能取多少“暖”。

数据显示,在2016年房企拿地排行榜上,碧桂园、恒大的拿地建筑面积为7446万平方米(同比增幅95%)和4992万平方米(同比增幅43%),排名第一、二;万科的拿地建筑面积为2981万平方米(同比增幅89%),排名第三;融创、保利、阳光城紧随其后,其拿地建筑面积分别为1967万平方米、1662万平方米、1036万平方米,同比增幅为94%、27%、218%。

实际上,拿地量涨幅最大的碧桂园、阳光城,其销售增长也更明显,2015年一季度尚排名第6、24,如今已升至第1、22,融创也在今年前两月已逼近去年首旬的销量。

另有一个细节是,在中指院2月的数据中,全国19个主要城市成交面积环比增长13.28%,同比增长41.99%,二三线城市环比和同比均呈涨势,一线城市却环比下降12.23%,同比下降16.3%。

“在一线城市争得一席之地的压力越来越大,入围门槛值5.25亿元明显高于二线城市(1.76亿元)。但重庆、天津、成都等城市在房企业绩贡献中占据越来越重要的位置,TOP10房企销售额总计超130亿元。”中指院指出,在全国更多重点城市抢占了市场份额的全国性企业,在激烈竞争中更有优势。

从鲁能的逆袭路径即可见,经历多年的股权变更、资产剥离、业务板块调整,在广宇发展的多次重组中,逐渐梳理地产业务。其后让鲁能快速做大的基础则是丰富且分散的土地储备。数据显示,截至2015年6月末,鲁能土地储备面积达1114.87万平方米,且分布在北京、济南、重庆、南京、成都、福州、苏州等热点城市,其中前三座城市2016年的销售额破百亿元。

鲁能2015年一季度尚以13.1亿元的销售额排名第88位,次年同期即上升至第17位,销售金额为126.3亿元,增长8倍有余。至2017年前两月,鲁能的销售金额已升到192.1亿元,进阶第9位,入列TOP10,让金地、万达等移位,成为最大黑马。

值得一提的是,鲁能2015年上半年毛利率为39.2%,而去年前三季度161家上市房企整体毛利率为29.9%,而鲁能在上述期内的净负债率为25.5%,资产负债率为48.9%,几乎只有行业平均水平(75.4%)的六成。有了解重庆鲁能的世联行分析人士甚至透露,3年前,鲁能在重庆开发时,没有借银行一分钱。这意味着鲁能有大幅度加速抬高杠杆的空间,特别是在2017年1月,房企融资额同比下降92%,融资渠道紧张的情况下,鲁能的后发能量或可期待。

不过,除上述企业外,统计指出,2017年前两月,50强房企中有16家房企的销售金额实现同比翻番,增幅50%以上的也达17家。例如龙湖近三年同期销售金额的增长幅度就在80%以上,旭辉、首创、泰禾都有大幅增长,显示了凶猛的冲劲,这些企业对格局的搅动力都很大。

“未来市场见顶,跑得慢的企业不但在排行榜中急速退步,而且会悄悄地沉没。”欧阳捷表示,跑在前面的,也只有土地储备大、收购项目多、敢于负债的企业能跑得更快。

  • 意向区域
  • 价格