房贷新政刘世昌个人观点

针对全国房地产市场对房贷新政如雪中送炭般的出台后一二线城市在欢呼雀跃房贷新政的出台时，作为三线城市的邯郸又是怎样一种态度和状况呢?对此我个人从国庆黄金周期间对多家地产项目的售楼部及银行，进行了实地的调研工作。

在对本土的几个代表性楼盘的市调中发现房贷新政对于邯郸来说，不过是水中花镜中月而已，但需要注意的是大家也都在关注着同行间的每一个细小的营销动作，在一些小项目紧随大项目的步调中尤为凸显，从这点上看这也正好的说明了作为三线城市邯郸本土的开发商均不愿意做第一个吃螃蟹的人。

目前，邯郸各楼盘依然执行的是首套房50%的首付比例，而部分楼盘也纷纷打出零首付、低首付等等营销方式但也只不过是将首付进行延时分期，并不意味着首付的比例实际上降低了多少。对于还款利率来说，具体楼盘指定的银行不同，利率上也有所差别的，不过在调研中，有将近90%以上的楼盘银行还款利率在7个点以上，部分楼盘甚至达到7.5个点以上。而对于公积金的使用上，大家也都表现的参差不齐，更有部分楼盘都表示出不支持公积金贷款的使用。 因此可以看出对于房贷新政在邯郸的落地情况并未凸显出来，多数业内同行也都和我一样持有这样的观点，邯郸作为三线城市对于政策的执行上具有相对的滞后性，短期内不会产生很直接的影响，但我个人认为这个周期也并不难估算看看以往的一些宏观政策的调控周期后在省会石家庄落地的时间也就能推导出这次央行这条政策在邯郸房地产市场开花散叶的时间了，简单来说石家庄的房地产市场其实就是邯郸房地产市场的一张晴雨表。下面我针对各位媒体朋友们提出的问题作出如下回答。

问题1、9月30日，央行发布一则通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，怎样来理解这一政策?

答：针对这个问题个人认为，这是政府救市的一种隐性的表现方式，就好像温总理在2010年调控中国房价时曾说过的这句话一样“控制房价过快增长”字面的意思已经表达了政府只是要控制中国房地产市场价格增长的长幅并没有说要让中国的房价下跌是一样的道理，政府总不可能说我在救市吧!所以个人认为首套房认定标准放宽，综合来看，名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善住房人群将会享受首套购房优惠，首套房认定进行调整后，将导致首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准，相当于购房门槛降低一半，或将促使此前因政策误伤的刚需重回市场，针对想要投资的投资客方面也无异于是大大的放开了门槛让更多的投资客户也能有了一张入场的门票在次重回投资市场的怀抱当中。

问题2、这一政策将对楼市产生怎样的影响?对直接刺激市场回暖吗?

答：针对这个问题个人认为，央行的这个通知虽然全文仅短短千字，但“含金量”却是十足的更可以说是字字珠玑，这也无异于是针对全国房地产市场打入了一剂强心针，大市场环境整体的良性回暖是肯定的，但要还整体房地产市场一个春天的话肯定还是需要有一定周期性的预热时间的，毕竟全国每个城市房地产市场的大环境是不同的，地方政府针对央行的政策解读及执行也是需要一定的时间周期的。

问题3、在国庆节小长假前夕释放这样一个消息，您觉得是基于怎样的考虑?

答：针对这个问题个人认为，当下这个时候这样的一个政策的释放其实正是最好的一个时间节点，这是政府再还给开发商一个银色的十月，其实针对广大开发商而言现在用刘德华刘天王的一句歌词是最能形容大家当下的心情的了，“等了好久终于等到今天，盼了好久终于把梦实现”，当然这只是个人的一个小玩笑，不过这样的一个政策信号告诉了客户什么呢?除非你都不需要买房，不然不出半个月你会知道后悔药有多贵了!

政府救市的三步曲：

1、投放5000亿到四家银行，加大市场的流动资金;

2、逐步减少买家的购买成本。

3、全面放开限购，逐步让市场调节房价。

等这三步都走完后，房价可就要上涨喽!

问题4、您觉得这样一个政策对邯郸市场会产生怎样的影响?

答：针对这个问题个人认为，针对近阶段如进入寒冬腊月的邯郸这个房地产市场环境来看，这无异于是雪中送炭的大利好，虽然这条政策主要针对的是一二线城市及直辖市的类似于政府救市的行为，但在邯郸这个城市针对这个利好政策中也能获取丰厚的红利，所以这条政策也将会把邯郸重新拉回到阳春三月春暖花开的好光景中，当然这也是需要一定的市场周期性的缓冲的，其实这个周期也并不难估算看看以往的一些宏观政策的调控周期后在省会石家庄落地的时间就能推导出这条政策在邯郸开花散叶的时间了，简单来说石家庄的房地产市场其实就是邯郸房地产市场的一张晴雨表。

问题5、贷款利率最低7折，这个对于银行来说，可操作性有多大?

答：针对这个问题个人认为，可操作性是有的，但还是要看政府给各银行的政策“压力”而定了,利率享受7折或许这只能是个美好的愿景，如果没有中央强制性的政策“压力”,各商业银行的最低利率最多也就打到8-9折就算可以了，因为眼下银行融资的成本还是相当高的,如果真按照7折来执行的话很有可能会亏本，但如果能有个9折就实属不错了,对购二套房的客户来说,3成首付、9折利率已经是极大的大利好了，最后如果说限购的解除是对楼市的一种短线性的刺激的话,那限贷的放开就会是一种长效性的疏导。

最后回答完媒体朋友提出的这些问题后我在附送一张我亲手做的简稿来通过一张图说明为什么邯郸的房价会攀升而不是下跌的原因。

以上文字均属于个人见解，以后关于地产这块的知识还是需要广大业内朋友多多交流相互学习的还望各位不吝赐教。