三季度迎保障房开工高峰 专项融资或将破冰

截至5月底，今年1000万套保障房建设任务的开工率仅为34%，下半年保障房建设的任务很重。目前，发改委与有关部门正在研究保障性安居工程融资机制，保障房专项融资有望放松。另外，保障房项目还将获得各项税收优惠和收费减免。

从当前形势来看，今年第三季度将迎来保障房开工高峰。参与保障房开发建设的地方龙头建筑企业，以及钢铁、水泥等材料供应商有望获益。其中，建筑钢材有望迎来一波“脉冲式”需求。目前建筑钢材库存持续降低，吨钢利润超过300元，且钢厂产能利用率已普遍接近极限。若新增保障房建设需求，可能出现阶段性的供不应求。

截至5月底，今年保障房建设任务的开工率为34%。尽管时间近半，而保障房的开工率还远不足一半。

住房和城乡建设部部长姜伟新在近日召开的全国保障性安居工程质量管理电视电话会议上再次强调，今年的1000万套保障性安居工程建设“各地必须在11月末以前全面开工”。业内预期，今年第三季度将迎来保障房开工高峰，建设资金的巨大压力将更加凸显，保障房建设专项融资或将破冰的预期再度甚嚣尘上。

开工率中“高”东“低”

住建部6月14日发布的最新消息显示，截至5月底，全国1000万套保障房建设任务的实际开工率为34%。根据部分省市公开的保障房完成情况来看，上半年开工率出现中部高、东部低的特点。

据上海市住房保障和房屋管理局发布的信息，2011年1-5月，上海市经济适用住房已开工124万平方米(约2万套)，为全年计划的四分之一；动迁安置房(限价商品住房)已开工461万平方米(约5.8万套)，超过全年计划的一半。

2011年广东保障性安居工程建设任务将达到31万套，至今年5月底，全省新开工建设保障性安居工程105309套，开工率约为34%。

截至5月下旬，江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。

而在浙江省，今年18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，完成年度目标任务的33.2%。

相对于东部省份普遍在30%左右的开工率，中部及北部部分省份的保障房开工率明显较高。

河北省宣布，截至5月底，全省开工建设保障性住房24.4万套，完成2011年工作目标的69.7%。

辽宁省住房和城乡建设厅也介绍说，目前辽宁保障房开工率已达84%。今年辽宁省计划新建各类保障房34.88万套，其中已有近30万套全面开工建设。

湖南保障房项目进程各项数据均高于全国水平。截至5月底，湖南全省保障性安居工程开工率为49.67%。长沙市住房保障局党委书记、局长石长松称，长沙市将超额完成省里下达的各项任务，“预计在2011年新建和筹集保障房约6万套，较原计划超额60%完成年度任务。”

三季度开工提速

根据中金公司统计的二十一个省市公布的保障性住房进展情况，截止到2011年5月底，全国二十一个省市共计开工219.3万套，平均开工率达到了33.3%。中金公司分析师吴慧敏认为，保障性住房的开工处于正常进展之中，不必过于悲观。首先，截至目前，今年全国保障房的开工率已经超过了去年同期；其次，虽然时间过半，但自住建部三月份下达任务到现在其实只有3个月；另外，保障性住房的开工需要经过土地规划、设计等前期准备工作，所以开工率前低后高也属于正常现象。

“由于问责制的存在，预计全年仍能完成1000万套保障房开工计划。”国金证券分析师曹旭特认为。而在杨红旭(微博专栏)看来，保障房的开工进度每年都相似，上半年主要做准备工作，筹资金、找土地、落实开发企业，下半年才是集中开工期。有机构统计称，去年1-11月份，全国保障房开工率只有70%；但最终结果是，全年超额完成了590万套。由此可见，去年12月很多地方政府“临时抱佛脚”，拼命赶工期。而今年前5个月的开工率比去年同期已经有明显提高。

莫尼塔(上海)投资发展有限公司分析师施琪则认为，三季度将迎来保障房开工高峰期，投资环比增速将明显加快。但由于去年三季度也是投资高峰期，投资同比增速可能反倒出现放缓，因此今年保障房对投资的实际拉动可能低于市场之前预期。

保障房专项融资或放开

不可否认的是，今年保障房任务面临的难度确实远超去年。首先，指标大幅度提高，去年全国计划新开工580万套，今年提至1000万套，增幅高达72%。这些指标，都需要具体落实到钱、地、人、力等方面，地方压力很大。

其次，随着严厉的房地产调控，今年2月以来全国楼市降温，尤其是一、二线城市房屋成交量下滑。与此同时，地方政府土地出让金收益亦出现萎缩。莫尼塔监测数据显示，1-5月，128个城市土地出让金总额比去年同期下滑5%，其中住宅用地下滑14%；一线城市表现突出，比如北京和上海分别下滑56%和37%。土地出让金和房地产相关税收一般占地方财政收入的40-70%，土地出让收入的大幅下滑必然影响到地方收入。

要完成1000万套保障房，既需要钱，又需要地，相比较而言，资金缺口更大。光大证券分析师万知表示，三季度是保障房建设高峰期，同时也是保障房融资的高峰期。考虑各种已有的政策支持，预计保障房建设资金的缺口仍在3000-4000亿元。要填补这个缺口需要相关部门针对保障房的专项融资进行一定程度的放松。

而关于保障房融资渠道将进一步打开的积极信号已经显露。首开简介最新动态股份6月3日公告称，公司向银行间市场交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金将用于保障性住房项目的建设。光大证券分析师万知预计，在保障房建设对资金量需求如此之大的时候，首开的融资通过可能性很大，且可以被其他企业复制。这也意味着政策开始转向积极面，虽然商品房融资不见得能放开，但保障房融资放开对房地产业的影响已经很大。